前    言

　　中国房地产法制建设体现在以下六个层面：第一个层面是全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律；第二个层面是国务院制定的行政法规；第三个层面是最高人民法院和最高人民检察院制定的司法解释；第四个层面是国务院各部委制定的部门规章；第五个层面是省、自治区、直辖市以及省级人民政府所在地的市和国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规；第六个层面是省、自治区、直辖市人民政府以及省、自治区、直辖市人民政府所在地的市、经济特区所在地的市和国务院批准的较大的市的人民政府制定的地方政府规章。与中国房地产市场发展历程一样，房地产立法也经历了一个从无到有、从不完善到逐步完善的过程。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的施行，标志着房地产立法步入一个成熟的发展阶段。

　　房地产立法是市场经济法律体系的重要组成部分，它涵盖的内容广泛，涉及的法律层级众多，既包含调整横向的平等主体之间社会关系的民商事法律规范，也包含调整纵向的非平等主体之间社会关系的经济法律规范，甚至包含一部分刑事法律规范。可以说，中国房地产立法所调整的范围已经深入到房地产开发的全过程和房地产市场的各个方面。因此，解读房地产立法已经演化成一项细致、繁杂的工作。

　　解读房地产立法，离不开以房地产立法为研究对象的房地产法律教材。自20世纪90年代初第一部房地产法律教材问世至今，中国房地产法律教材的编著已经走过了近20年的历程，取得了不小的成绩，对推进房地产法律教学与研究工作做出了积极贡献，对房地产法的实务也产生了明显的指导作用。

　　然而，这些法律教材或多或少都存在一些问题，如章节设置简单，彼此之间欠缺逻辑性；时效性不强，法规使用不规范；对热点问题关注不够，理论与实践结合得不够紧密等。实际教学中，急需一本以现行房地产立法为研究对象，从中国房地产市场的实际情况出发，理论与实践相结合并适度前瞻，在编著体例、内容安排以及理论与实践结合等方面都有所改进的房地产法律教材。本书的编写，就是我们的一种尝试。

　　本书定位为房地产经济管理、土地资源管理、工程管理等专业本科生的基础教材，亦可作为房地产管理者、房地产研究爱好者的参考读物。本书是在丛书主编董藩教授组织下，由北京师范大学管理学院博士后研究员康耀江博士、大连理工大学公共管理与法学学院刘毅博士、北京城市铁路股份有限公司秦凤伟博士联合撰写，其中康耀江撰写了第一、五章，刘毅撰写了第二、六、七、八、九章，秦凤伟撰写了第三、四、十章。北京师范大学房地产研究中心柴铎博士及多位硕士研究生协助董藩教授对书稿进行了修改。

　　在写作过程中，我们参考了许多专家学者的著作、教材、论文和报道，在此致以深深的谢意。另外，衷心感谢清华大学出版社给予的支持。由于时间和水平所限，书中错误和不妥之处在所难免，欢迎广大读者批评指正。

　　                                                         康耀江  刘毅  秦凤伟

　　                                                              2012年1月

房地产法律与制度

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