前    言

　　如今，房地产和金融是两个让广大中国人民既爱又恨的行当，说“爱”是因为这两个行业的从业者不仅工作风光，而且收入不菲；说“恨”是因为它们似乎离普通老百姓越来越远，除了高涨的房价，银行越来越多的收费项目也逐渐成为人们茶余饭后调侃的对象。然而当大多数人在抱怨银行从买房人的贷款中赚得盆满钵满时，有一些人却正实实在在地从中国繁荣的房地产金融市场中实现着自己的财富梦想！

　　纵观世界经济史，凡是经历过经济起飞和GDP高速增长的国家，无一例外地会出现房地产价格快速上涨的现象，而且房地产价格的上涨速度一般都远远超过GDP的增长速度，使房地产业成为拉动国民经济持续增长的主要动力和支柱之一。为什么房地产业可以超越GDP增速而很多其他行业却不行？答案只有两个字，这就是“金融”。陈志武教授在《金融的逻辑》一书中指出，“金融的核心是跨时间、跨空间的价值交换”，而金融的价值则在于“将未来的钱”变成“今天的钱”。可以说，正是因为有了金融这个工具，才让普通人承受得起高昂的房价，从而提前实现了改善自身居住条件的愿望。

　　也许有人会指责说现在的房价普通人已经难以承受了。确实，随着中国一线城市的崛起和需求爆发，房价问题已超出了经济范畴，成为了社会公众问题。但或许很多人并没有想过，随着收入水平不断提高以及融资渠道的日益拓宽，今天看似高不可攀的房价也许5年、10年之后就不再那么刺眼了：1989年2月20日第2版《人民日报》曾刊文说，北京每平方米房价达1600~1900元，一名大学毕业生要工作100年才能买上两居室。今天再看这篇文章，我们很感慨——应该多学一点房地产金融。

　　作为一个交叉学科，房地产金融自身具有鲜明的特点——从房地产的角度去讲解金融。然而当代金融学博大精深，没有良好的经济学和数学基础往往很难学习好金融学，因此如何帮助缺少经济学、金融学背景的学生在理解房地产相关知识的同时学好金融，从而将房地产金融知识融汇贯通，就成了一个很棘手的问题。为此编者在如下两个方面做了探索和尝试，从而使本书相较于以往教材或著作结构更加清晰、内容更加紧凑。

　　首先，本书的九个章节恰好可以分成三个部分。第一、二、三章为第一部分，主要讲解有关金融学与房地产金融的相关基础知识和政策法规，力图使读者在初步了解当代金融学的基础上，尽快对中国房地产金融的来龙去脉产生直观感受；第四、五、六章为第二部分，主要讲解房地产开发企业的融资问题，包括银行贷款融资、金融市场融资以及创新的房地产投资信托基金融资；第七、八、九章为第三部分，主要介绍与个人购房融资有关的问题，其中第七、八两章中分别讲解了个人住房贷款以及住房公积金贷款，第九章则介绍了与个人住房按揭贷款有着密切联系的房地产资产证券化。

　　其次，本书在正文或阅读材料中适当增加了对社会焦点问题的介绍，如“假按揭”、“房价地价之争”、“次贷危机”等内容。通过这些资料，可以让学生初步了解到学界对这些热点问题的看法，用来分析问题的理论工具又是什么样的，进而点燃青年学子从事理论研究的理想。

　　当然我们在写作过程中也有一些遗憾，一是限于篇幅没有将有关公司及个人商用房贷款的内容纳入；二是考虑到读者的数学基础，没有将房地产开发投融资决策以及房地产按揭贷款定价等问题引入；三是对房地产企业融资部分的内容介绍有限。希望在今后的再版过程中能有机会弥补。

　　本书第三章由董藩教授完成，第四至九章由赵安平博士完成，第一、二章由董藩、赵安平共同完成，董藩做了修改。在修改过程中，李英博士、刘新华博士等给予了很多帮助。本书在编写过程中，参考了部分教材、论文和其他文献资料，在此对作者一并表示衷心感谢。同时由于作者水平有限且时间仓促，书中难免有不妥之处，敬请读者批评指正。最后需要说明的是，本书可作为房地产开发与经营、工程管理、土地资源管理、工商管理专业的本科教材，同时也可作为经济学、金融学等专业学生的课外读物以及房地产和金融从业人员的工作参考用书。

　　董  藩  赵安平    

　　2012年1月于北京师范大学

房地产金融

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