前    言

　　房地产开发是投资巨大、周期较长、涉及主体众多、复杂多变的系统工程。在这个系统中，任何人、任何事件在任何时间的非正常运作，都可能导致整个系统的混乱甚至瘫痪。使人员、目标、物料系统化的方法就是合同管理。工程合同有“工程宪法”之称，是房地产开发的基础性文件，对工程建设的各个环节方面，合同均有详尽的规定，是将房地产项目纳入到法制化管理体系的重要依据。

　　合同是房地产项目运作的工具。在工程开始之前，如何起草合同；在工程进行当中，如何执行和分析合同；在工程出现意外事件时，如何利用合同解决问题，进行相关索赔与反索赔；工程完成时，如何依据合同进行验收、移交与支付；工程完成后，如何依据合同对于各种未尽事宜进行完善……,这些都成为房地产项目管理的核心问题。

　　在本书写作过程中，作者力求用最简洁的文字反映深刻的道理，深信“大道至简”的格言，希望有自己的简明理论体系。深知“刻意创新是学术的大忌”，但以发展实践为基础的创新还是必要的。本书就试图最大限度地将抽象的理论融于社会实际中，做到“深入浅出”。

　　基于以上认识，本书以房地产项目为对象，以最新的法律法规为依据，剖析了房地产合同管理中存在的矛盾和问题，归纳和提炼了成功项目的合同运作模式，系统地介绍了房地产合同的基本理论、基本方法和操作技巧。本书分为十章，第一至四章从房地产合同法律基础入手，分析了合同订立、合同履行、合同责任等基础理论。第五至八章密切结合工程实际，从合同体系构建、合同策划、合同控制、合同索赔等方面深入剖析了合同管理的方法和技巧，是合同和管理实践的高度融合，具有方法论意义。第九章分析了新版FIDIC合同的相关知识，为国际工程项目拓展提供法律支持。第十章系统分析了房地产合同管理的发展趋势，阐述了合同管理的经济效用、博弈技巧、执行策略等前瞻性内容。

　　本书全文由山东科技大学代春泉统稿，参加编写的人员有中交一航局二公司董鹏、韩国现代建设集团中国区首席专家康耀江（博士后）、山东科技大学张茜茜、王磊（博士）;刘晓森（律师）、宋国龙（律师）、王称（律师）审查了部分内容。

　　在本书写作过程中，承蒙过很多人的关爱，在此衷心地感谢他们。感谢北京师范大学董藩教授的无私帮助，感谢清华大学出版社编辑们的付出，感谢所有给我们鼓励和建议的朋友。当然，在本书写作过程中参考了大量文献资料，除书后所附参考文献外，还借鉴了其他专家和学者的研究成果，在此不一一列出，一并向著作权人表示最诚挚的感谢。

　　学海浩瀚，尽管我们做了很大努力，书中肯定还有不少缺陷，衷心希望读者朋友批评指正。

代春泉?  

2011年5月

房地产合同管理

前    言

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XI