前    言

在中国，房地产业的快速发展不仅改变了人们的居住面貌，而且使城市景观得到了很大改善。人们不再居住在狭小、拥挤的空间中，取而代之的是宽敞明亮的居住环境。包括在土地之内的房地产商品不仅与老百姓的生活紧密相关，更成为他们的一项最重要资产。有资料统计，2015年中国家庭资产中房产占近7成，买房已成头等大事。

房地产市场的参与主体不仅有房地产相关企业和购房者，还包括各级政府。诚然，世界各国政府都非常重视房地产行业的管理，但中国社会特有的文化现象决定了对房地产行业及房地产市场的管理成为政府一项非常重要的任务。

本书主要讲述政府如何管理房地产行业与房地产市场。多年来，政府通过立法、颁布行政法规、命令、通知等形式，动用经济手段、法律手段、行政手段等加强房地产市场管理，依法管理房地产市场和行业已成为常态，成为房地产管理的基本原则。本书在写作过程中查阅了大量法律条文，力求每一部分内容都以最新的法律条文作为基础，见附录A。

在结构安排上，本书在“纵横两条线”上展开。纵向上，按照“房地产开发与经营活动”的先后顺序展开，围绕“国有土地的征收与补偿—开发用地的获取—开发销售的完成”，阐述政府对此过程的管理；横向上，在“房地产开发与经营活动”的外围展开，主要阐述政府在中介服务、产权产籍、房地产税收等方面的管理，同时阐述房地产宏观调控的相关问题；鉴于信息化技术已渗透到房地产管理中，所以本书用一章的篇幅讲了这方面的内容。力求读者通过阅读本书，可以对房地产管理的法律法规条文有个全面了解和认识。

在内容安排上，本书除了描述传统的房地产管理内容外，还以案例分享或资料分享的方式列举了大家比较关注的问题，例如，小产权房问题、房产税问题、营改增问题等，以此引发读者思考，更加客观理性地理解产地产相关法律条文和政府政策。

本书的内容安排可分为三大部分。第一部分包括第一章，主要阐述房地产管理的基本概念、管理体制和法规体系；第二部分包括第二章至第四章，主要阐述政府对房地产开发与经营过程的管理；第三部分包括第五章至第十章，主要阐述房地产产权登记、产籍管理、税收管理、中介服务管理、信息化建设和宏观调控等问题。其中，第九章由山东科技大学赵相伟讲师写作，其余章节由山东科技大学李英教授写作，烟台卫正地产评估有限公司杨世寨总工程师对全书进行了通稿并作修改。

本书属编著层次的教材，融合了作者多年的研究成果。本书可以作为房地产开发与经营、工程管理等专业的本科教材，也可以作为相关专业研究生的参考用书，还可以作为房地产行业从业人员和房地产行政主管部门工作人员的工作参考书，或作为普通百姓了解房地产行业管理的科普读物。

本书的写作过程得到了很多人的帮助。感谢北京师范大学董藩教授的学术建议，感谢青岛市黄岛区房产管理和住房保障中心卢华先生和朱永华先生的政策指导，感谢山东能源置业的学员们，感谢戴德梁行青岛分公司商铺经理庞如晓先生的专业意见，感谢学生徐亚茹、张文龙同学在数据采集、资料收集和整理过程中所做的工作，感谢清华大学出版社杜春杰女士在教材出版方面给予的协助，感谢所有文献的作者和提供帮助的人们。

由于时间和水平有限，书中难免有错误和疏漏之处，敬请广大读者批评指正。

李英  赵相伟  杨世寨

2017年1月