前 言

　　老旧小区改造是满足人民群众美好生活需求的重要民生工程，是城市更新的重点行动领域。老旧小区改造中的建筑加固、立面修缮、管网整治、道路翻修、设施增补等都离不开资金投入和经费保障。在公共资金支持之外，如何拓宽老旧小区改造的资金来源渠道，引导居民自主出资和社会资本参与，运用社会与市场的力量来提升社区环境品质与基层治理水平，是我国当前落实城市更新行动的重要一环。

　　现阶段，我国老旧小区改造面临着存量任务重、资金平衡难、政策堵点多等多重挑战，社会资本参与老旧小区改造的意愿整体偏弱。究其根本，“成本–收益”能否达成平衡是影响社会资本是否愿意参与老旧小区改造的关键所在，通过改革创新拓宽社会资本在老旧小区改造中的“盈利空间”是吸引其介入的重要路径。2017年，自《北京城市总体规划（2016年—2035年）》获批以来，首都规划建设转向“减量发展”，传统更新改造项目通过增加容积率来获取资金收益的做法越来越难以为继，亟需借助制度干预来调整老旧小区改造中的“成本–收益”关系，重塑老旧小区改造的“成本端”和“收益端”构成，以此激发社会资本参与老旧小区改造的积极性，帮助老旧小区走出改造资金不足的困境。

　　本书以北京典型老旧小区改造案例为实证对象，通过建立“成本–收益”视角下的理论分析框架，来辨析以“民企”和“国企”为代表的社会资本参与北京老旧小区改造的实践运作特点，涵盖愿景集团主导的劲松北社区、鲁谷六合园南社区、真武庙五里、通州玉桥南里老旧小区改造项目，以及首开集团主导的光华里5、6号楼重建项目，京诚集团主导的光明楼17号楼重建项目，丰台区城市更新集团主导的马家堡路68号院2号楼重建项目等。研究发现，在社会资本参与的这些北京老旧小区改造案例中，民企的资金平衡主要通过老旧小区综合整治后的“运营收益”来实现，国企的资金平衡则更加偏向依托老旧小区拆除重建中的“建设收益”来达成。基于此，本书在资金供给、规划引导、主体协同等方面提出了激励社会资本参与北京老旧小区改造的系列政策建议。

　　书中涉及的老旧小区改造案例信息，多来源于我们在2019年到2024年间先后承担或参与的“老旧小区改造案例分析及对石景山区启示”专题研究（全联房地产商会主持）、“社会资本参与路径及资源统筹”专题研究（北京市城市更新立法人大代表专题调研报告，首开集团委托）、“国有企业参与城市更新的主要模式及效率评价研究”专题研究（北京市国资委委托）等课题调研，以及刘思璐在北京市城市规划设计研究院城市更新所实习期间依托“实施北京市城市更新行动计划”专题研究参与的老旧小区实地调研。本书付梓之际，我们向为本书出版给予过无私帮助的各单位与机构表示诚挚感谢，向愿景集团、首开集团、京诚集团、丰台区城市更新集团等企业提供的深度调研和交流机会致谢！感谢北京城市更新联盟秘书处、丰台区住房和城乡建设委员会等为实践考察提供的大力支持；感谢清华大学出版社责任编辑等，他们探究事物的持续热情和专业素质是本书质量的重要保证。

　　中国城市更新和老旧小区改造的理论发展和实践推进日新月异，我们深知本书仅是基于北京特定时期老旧小区改造案例的“小切口”、短时段分析成果，并未顾全和反馈老旧小区改造事业的全局。对于研究存在的各种不足，期待读者的批评与指正。

　　 唐燕

2024年3月1日于清华园